Une assurance décennale est une obligation légale pour les promoteurs immobiliers, étant qualifiée de professionnels du BTP. Lors de l’opération de promotion, le promoteur immobilier est généralement en charge des actifs immobiliers résidentiels ou professionnels (maison individuelle, immeuble de logement collectif, immobilier de bureaux…) et les revend pour différentes exploitations. La couverture est transférée aux propriétaires successifs au cours de 10 ans après la réception des travaux.
Le promoteur immobilier, son rôle et ses obligations d’assurance
Le promoteur immobilier est considéré comme un professionnel du BTP. Un promoteur immobilier se charge de la mise en œuvre de la construction d’un projet immobilier, de la recherche du terrain à la remise des clés. Le rôle d’un promoteur s’étend donc à l’élaboration des plans avec un architecte et à la coordination des opérations de construction de l’ouvrage.
Des articles du Code des Assurances, en lien avec la loi Spinetta de janvier 1978, imposent les promoteurs immobiliers à souscrire une assurance de garantie décennale et une assurance dommages-ouvrage.
- L’article L 241-1 rend obligatoire l’assurance décennale pour « toute personne physique ou morale, dont la responsabilité décennale peut être engagée… ».
- L’article L 241-2 assujettit également à cette l’obligation d’assurance les personnes qui font « fait réaliser pour le compte d’autrui des travaux de construction … ».
- L’article L 242-1 oblige à souscrire une assurance dommages ouvrage « toute personne physique ou morale qui, agissant en qualité de propriétaire de l’ouvrage, de vendeur ou de mandataire du propriétaire de l’ouvrage, fait réaliser des travaux de construction … ».
Faire bénéficier ses clients d’une couverture optimale lors d’une opération de promotion
Quel que soit son statut, le promoteur est tenu de souscrire une assurance décennale. Cette couverture permet au promoteur immobilier de se prémunir de dommages ou de vices relevant de la garantie décennale sur les travaux de construction d’ouvrages neufs ou de rénovation. Au vu de ces missions, la souscription d’une assurance décennale est justifiée. Cette couverture protège son client en cas de dommages sur une période de 10 ans à compter de la réception des travaux. Le promoteur immobilier intervient dans ses opérations de construction comme maître d’ouvrage délégué ou à part entière. Son assurance dommage-ouvrage garantit le préfinancement des frais de réparations des dommages relevant de la garantie décennale.
Cependant, les compagnies d’assurance ne proposent pas de contrat annuel de garantie décennale aux promoteurs immobiliers. Ces derniers doivent habituellement ajouter la garantie Constructeur non réalisateur (CNR) à son assurance dommage-ouvrage pour obtenir une garantie décennale sur les opérations de constructions destinées à être cédées. Les futurs acquéreurs bénéficient automatiquement de ces différentes couvertures lors de l’acquisition d’un logement à la suite d’une opération de promotion.
Quels types de dommages sont couverts par une assurance décennale ?
Lors de la vente après achèvement d’un ouvrage, le promoteur immobilier est responsable des dommages de nature décennale affectant les travaux mis en œuvre sous son autorité. Avec la souscription d’une assurance décennale, c’est l’assureur qui paiera tous les frais de réparation des dommages qui en résultent.
L’assurance décennale prend en charge aux dommages consécutifs aux travaux réalisés sur le gros œuvre et le second œuvre. On distingue deux types de dommages :
- Les dommages affectant la solidité de l’ouvrage et de ses équipements indissociables (problèmes de toiture, fondations, murs…)
- Les dommages rendant impropre à la destination d’usage des ouvrages (problèmes d’isolation, étanchéité, électricité…)
Comment se déclenche une assurance décennale pour promoteur immobilier ?
L’assurance décennale se déclenche généralement après la constatation des dommages par le propriétaire dans le délai légal de 10 ans suivant la réception du chantier. Le promoteur immobilier est averti soit par son assureur, soit par le propriétaire de l’ouvrage réalisé. Le propriétaire peut contacter directement le promoteur immobilier à la constatation des dommages ou l’assureur en garantie décennale et dommage-ouvrage du promoteur. Après avoir été averti, le promoteur doit envoyer à son assureur des explications sur les dommages constatés avec photos et factures à l’appui dans un délai de 5 jours. Si l’expertise révèle une responsabilité du maître d’œuvre dans l’apparition des dommages, l’assurance prend en charge les frais de réparation.
Le coût d’une assurance décennale pour promoteur immobilier
La tarification d’assurance décennale pour le promoteur immobilier varie d’un assureur à l’autre. Il est nécessaire de demander un devis, dont le coût dépend de quelques paramètres :
- Le statut et le chiffre d’affaires
- L’activité exercée
- Le lieu de l’entreprise
- Le montant des plafonds d’indemnisation et des franchises
- L’expérience et le passif du promoteur immobilier